05 августа 2009 издано Постановление Главы администрации муниципального образования город-курорт Анапа № 403 «О межведомственной комиссии по оценке и использованию жилищного фонда муниципального образования город-курорт Анапа».
К основными функциями указанной Межведомственной комиссии относятся выдача разрешений на перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение, а также на переустройство и перепланировку жилых и нежилых помещений. Анализ каждой из перечисленных функций требует отдельного рассмотрения.
Настоящая статься посвящена практическим проблемам перевода жилого помещения в нежилое. Довольно часто случается, что собственник жилого помещения решает изменить назначение принадлежащего ему жилого помещения на нежилое и использовать его, как магазин, офис или для других целей, не связанных с проживанием. Вопрос изменения статуса помещения с жилого на
нежилое регулируется ст. 22-24 Жилищного кодекса РФ.
В соответствии со статьей 24 перевод жилого помещения в нежилое допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.
Требование о соблюдении законодательства о градостроительной деятельности означает, что назначение нежилого помещения не должно противоречить требованиями градостроительного законодательства.
Так, в соответствии с п. 3 ст. 35 Градостроительного Кодекса РФ в жилых зонах допускается размещение встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.
Т.е., невозможно осуществить перевод жилого помещения в производственный цех, автомастерскую и т.п.
Напомним, что к жилым помещениям Жилищный кодекс РФ (статья 16) относит:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартиру, часть квартиры;
3) комнату.
В то же время, из анализа действующего законодательства можно сделать вывод, что по процедуре, предусмотренной ЖК РФ можно перевести в нежилые помещения только часть жилого дома и квартиру.
Поэтому если собственник жилого дома все-таки желает использовать его для иных целей (не связанных с проживанием), он должен изменить разрешенное использование жилого дома на иное разрешенное использование по правилам, установленным Градостроительным Кодексом РФ (процедура гораздо более сложная, предполагающая проведение общественных слушаний).
Перевод жилого помещения в нежилое невозможен также в следующих случаях:
1. если отсутствует отдельный вход в переводимое помещение и такой вход невозможно оборудовать.
2. если право собственности на переводимое помещение обременено правами иных лиц.
Кроме того, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39 Устава муниципального образования город-курорт Анапа, перевод помещений отнесен к полномочиям администрации в области жилищных отношений.
Специальным органом, уполномоченным администрацией на осуществление действий по переводу помещений в городе-курорте Анапа от имени администрации является Межведомственная комиссия.
Порядок действия указанной Межведомственной комиссии и ее состав определен уже упоминавшимся Постановлением № 403 от 05 августа 2009.
Председателем Межведомственной комиссии на данный момент является заместитель Главы администрации Харитонов А.В., а секретарем комиссии Бурцева Я.А.
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник или его представитель должен представить в Межведомственную комиссию следующий пакет документов:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) технический паспорт жилого помещения;
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Наиболее проблемным документом из перечисленных является проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.
В Жилищном Кодексе определено, что проект необходим только в случае, если переустройство или перепланировка требуются для осуществления перевода, однако не определено, чем должно подтверждаться, что переустройство или перепланировка не требуется.
Поэтому, если переустройство и перепланировка не нужны, для предотвращения возможных проблем, рекомендуется прикладывать соответствующее заключение проектной организации.
Проект должен быть оформлен в установленном законодательством порядке.
Это означает, что проект должен быть разработан организацией имеющей необходимую лицензию (с 01 января 2010 года – свидетельство о допуске) и должен соответствовать действующим техническим регламентам и иным обязательным требованиям в области проектирования.
Проект разрабатывается на основании отчета о техническом обследовании строительных конструкций и согласовывается в установленном порядке с государственными надзорными органами (Роспотребнадзор, Госпожнадзор и др.), с организациями, осуществляющими обслуживание внутридомовых инженерных сетей (в случае, если соответствующие сети подвергаются переустройству), а также с Управлением архитектуры и градостроительства.
Конкретный перечень согласований проекта определяет проектная организация, с соответствующим обоснованием и ссылкой на действующие нормы.
Требование о предоставлении иных документов, кроме выше перечисленных, является незаконным.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято Межведомственной комиссией не позднее, чем через сорок пять дней со дня представления всего пакета документов.
Если для перевода помещения из жилого в нежилое требуется проведение переустройства и (или) перепланировки, то решение о переводе должно содержать требование проведении работ и перечень таких работ.
По окончании работ они должны быть приняты по акту комиссией, создаваемой Межведомственной комиссией.
Форма акта утверждена Постановлением № 403 от 05 августа 2009.
Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве нежилого, а также для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Юрист Милош Аркадий. тел./факс 8-861-3330004, тел. моб. 8-918-6735912
| < Предыдущая | Следующая > |
|---|
